El acceso a una vivienda digna sigue siendo un derecho insatisfecho y más aún para los jóvenes que pretenden independizarse e incorporarse al mercado de trabajo. La crisis del 2008 comportó el incremento del paro y una drástica reducción salarial, circunstancias generadoras de la caída del mercado ante la incapacidad de la demanda para obtener un crédito hipotecario, considerando como límite indisponible el tercio de sus ingresos anuales al destino a la vivienda, limitación que expulsa del mercado a la mayor parte de las clases medias-medias y trabajadoras.
Mientras se incrementaba la demanda de arrendamiento, la escasa oferta existente (en 2020 sólo el 18 % de los hogares se destinaba al alquiler) explica el fiasco generado. Así, entre 2013-2021 se incrementaron los precios de arrendamiento un 30 %, mientras que los salarios aumentaron un 18 % alejándose, aún más, la demanda del mercado.
Para paliar esta situación, las administraciones anuncian la adopción de medidas para facilitar el acceso al alquiler por los colectivos vulnerables, sobre todo los jóvenes, diseñadas a dos horizontes, el coyuntural a corto-medio plazo y el estructural a largo.
A medio plazo (2-3 años) se plantean límites al crecimiento de las rentas de viviendas emplazadas en “áreas tensionadas” para que los alquileres no superen el establecido, o la aplicación de deducciones fiscales a los arrendadores que reduzcan las rentas actuales para fomentar su disminución. Otras medidas a corto son las ayudas a los arrendadores jóvenes, la penalización fiscal a los “re-tenedores” de más de 10 viviendas o, incluso, expropiando las viviendas, o como medida más viable (aunque jurídicamente más compleja) sólo del uso para su puesta en alquiler. En cualquier caso, medidas de diseño complejo, controvertida asunción social y acotados resultados.
Sin embargo, las medidas estructurales a largo plazo se manifiestan imprescindibles para disponer una oferta disponible de manera continuada y acumulativa. Para ello, las legislaciones urbanísticas ya contemplan medidas fomentadoras de la producción de viviendas tanto de renta libre como protegidas, para su venta o alquiler, y prevén procedimientos para facilitar su ejecución, bien por la iniciativa privada apoyados en el mercado, bien por la pública interviniendo como respuesta al mandato constitucional a garantizar el derecho a la vivienda y a impedir la especulación (art. 47 CE).
Pues bien, además de la ejecución privada, resulta imprescindible la creación de Parques Públicos de Viviendas en Alquiler Social (PPVAS) como existen en Europa, adoptando como referente su ratio media (65 viviendas en alquiler social por cada 1.000 habitantes) lo que supondría para España unos 2,5-3 millones de viviendas (en la actualidad se dispone de un escaso 10 % de ese referente).
Para poder producir esos PPVAS existen dos tipos de suelo: aquél de titularidad patrimonial destinado a las tradicionales VPO y el de regulación más reciente de uso y dominio públicos en suelos calificados por el planeamiento como dotacionales destinados a las innovadoras “viviendas-alojamientos dotacionales” (VAD).
Para las VPO ya existe una regulación que destina entre el 5-20 % del valor del suelo de la actuación (del “aprovechamiento”) a su promoción pública. Por tanto, con sencillos retoques legislativos para optimizar su destino al alquiler sería más que suficiente. Sin embargo, para las VAD se requiere una regulación especial que posibilite destinar a “viviendas-equipamientos” parte de las dotaciones que el planeamiento califica para otros servicios públicos (educativo, sanitario etc.). Téngase en cuenta que la compatibilidad de esos usos dotacionales permite que coexistan en régimen de propiedad horizontal en una misma edificación (v.gr. un uso escolar o sanitario en planta baja con el de VAD en plantas superiores) optimizándose, así, la utilización del suelo público fomentando la mezcla de usos con criterios de sostenibilidad. Algunas legislaciones autonómicas ya lo tienen regulado (v. gr. la valenciana, con destino a menores de 35 años, mayores de 65 y colectivos vulnerables). Afortunadamente el anteproyecto de Ley de Vivienda estatal también lo establece.
Las ventajas de la disposición de las VAD son explícitas: manifiestan una oportunidad de intervención pública plausible, pues numerosas parcelas dotacionales, vacantes o infrautilizadas, existen en el centro de la mayoría de las ciudades, lo que su disposición a VADs evitará la segregación social del espacio y fomentará su coexistencia social, siendo de aplicación inmediata y continuada a los PPVAS programados.
Aprovéchese, en fin, la relevante inyección de fondos europeos para la financiación de estos PPVAS, sin perjuicio de una aplicación inteligente de los procedimientos de colaboración público-privada, como son el derecho de superficie o el más novedoso de la constitución de complejos inmobiliarios.
En fin, esperemos que se adopten las medidas señaladas y se pueda satisfacer, de una vez por todas, el derecho constitucional a la vivienda y en concreto, para los primeros demandantes, los jóvenes.
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